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Corona Virus: Miete für Geschäft reduzieren?

17.03.2020
In Zeiten der Corona Krise stellt sich die Frage ob man Miete oder Pacht reduzieren darf. Bedeutsam ist das bei Miete von Geschäftsraum und Pacht, nicht aber bei Miete von Wohnungen. Ob eine Reduzierung von Miete und Pacht zulässig ist, hängt vom Einzelfall abhängig und dem vom Grad der Benutzbarkeit des Mietobjektes (Bestandgegenstand) laut Vertragszweck ab.
Miete mindern - Geschäftslokal - Corona Virus

Reduzierung Mietzins wegen Corona Virus

Kann ein Geschäftslokal wegen außerordentlicher Zufälle gar nicht gebraucht oder benutzt werden, ist nach § 1104 ABGB in der Regel keine Miete oder Pacht zu bezahlen. Als außerordentlicher Zufall ist der Fall der Seuche ausdrücklich genannt. Eine Minderung von Mietzins und Pachtzins kann zudem auf § 1096 ABGB wegen Einschränkung des bedungenen Gebrauches gestützt werden. Ist ein beschränkter Gebrauch (allenfalls zur Lagerung von Fahrnissen) möglich, ist eine verhältnismäßige Minderung möglich. § 1105 ABGB unterscheidet dabei zwischen Miete und Pacht. Beim Pachtvertrag ist bei teilweiser Unbrauchbarkeit eine Mietzinsminderung nur bei einem Pachtvertrag mit Laufzeit bis zu einem Jahr möglich. Bei Pachtverträgen mit Laufzeit von über einem Jahr und teilweiser Unbrauchbarkeit besteht diese Möglichkeit nicht. Ob die Sache gänzlich oder teilweise unbrauchbar ist, richtet sich nach dem Vertragszweck und dem im Mietvertrag / Pachtvertrag vereinbarten bedungenen Gebrauch.

Vertragsauflösung bei Unbrauchbarkeit

Ist der bedungene Gebrauch zur Gänze oder zum Teil nicht mehr möglich, besteht alternativ zur Mietzinsminderung das Recht zur Vertragsauflösung (§ 1117 ABGB), wobei auch hier der Einzelfall zu prüfen ist. Von Bedeutung wird dabei möglicherweise auch sein, ob dem Mieter / Pächter nicht zumutbar ist, die Krise „abzuwarten“.

Vorgehen bei Mietzinsminderung wegen Corona-Virus

Mieter von Geschäftsraummiete und Pächter können auf zweierlei Arten reagieren. Sie können

  1. die Miete / Pacht mit ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung bezahlen oder aber
  2. die Minderung von Miete und Pacht schriftlich bekanntgeben und den geminderten Betrag einzahlen.

Wird ohne ausdrückliche Mitteilung zu wenig an Miete / Pacht bezahlt, begibt sich der Mieter / Pächter in das Risiko der Kündigung und Räumung des Objektes durch den Vermieter. Im Zweifelsfall sollte daher das Einvernehmen mit dem Vermieter / Verpächter gesucht werden.

Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Dr. Johannes Öhlböck LL.M. berät und vertritt Unternehmer im Zusammenhang mit Mietzinsminderung wegen dem Corona-Virus.

 

 


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