Kaufanbot Immobilien

 Dann sollten Sie dem Kaufanbot mindestens ebenso viel Aufmerksamkeit schenken wie dem späteren Kaufvertrag.

Viele Verkäufer gehen davon aus, dass der eigentliche Vertrag erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages zustande kommt. Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Tatsächlich wird der Kauf einer Immobilie in Österreich regelmäßig bereits durch die Annahme des Kaufanbots (auch Kaufangebot genannt) verbindlich abgeschlossen. Der spätere Kaufvertrag dient in erster Linie der grundbuchsfähigen Ausgestaltung der bereits getroffenen Vereinbarung.

Gerade deshalb sollte jedes Kaufanbot vor der Unterzeichnung sorgfältig rechtlich geprüft werden.

Was ist ein Kaufanbot?

Ein Kaufanbot ist die verbindliche schriftliche Erklärung eines Kaufinteressenten, eine bestimmte Immobilie – etwa ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück – zu festgelegten Bedingungen erwerben zu wollen.

Inhalt: Das Kaufanbot enthält insbesondere

• Kaufpreis,
• genaue Bezeichnung der Liegenschaft,
• Übergabetermin,
• Zahlungsmodalitäten 
• zahlreiche weitere rechtliche Regelungen.

Mit dem Kaufanbot legt der Käufer die Bedingungen fest, zu denen er bereit ist, die Immobilie zu erwerben.

Der Verkäufer hat grundsätzlich drei Möglichkeiten:

• das Kaufanbot annehmen,
• das Kaufanbot ablehnen oder
• Änderungen verlangen.

Werden Änderungen vorgenommen, liegt rechtlich ein neues Angebot vor, das wiederum vom Käufer angenommen werden muss. Erst wenn sich beide Seiten über sämtliche Punkte geeinigt haben, kommt ein verbindlicher Kaufvertrag zustande.

Warum ist das Kaufanbot wichtiger als der spätere Kaufvertrag?

Diese Frage überrascht viele Verkäufer. Der spätere Kaufvertrag dient vor allem dazu, die bereits erzielte Einigung in eine grundbuchsfähige Form zu bringen. Erfolgt ist die Einigung aber bereits durch die Annahme des Kaufangebotes. Er darf den Inhalt des angenommenen Kaufanbots grundsätzlich nicht mehr wesentlich verändern. Hat der Verkäufer das Kaufanbot des Käufers angenommen, kann er einzelne Punkte später regelmäßig nicht mehr einseitig ändern. Ebenso kann der Käufer darauf bestehen, dass der Kaufvertrag genau entsprechend dem angenommenen Kaufanbot errichtet wird.

Deshalb gilt:

Die rechtlich entscheidenden Weichen werden häufig bereits mit dem Kaufanbot gestellt – nicht erst beim Kaufvertrag.

Welche Angaben sollte ein Kaufanbot jedenfalls enthalten?

Ein rechtssicheres Kaufanbot sollte zumindest folgende Punkte eindeutig regeln:

• genaue Bezeichnung der Liegenschaft (Grundbuch, Einlagezahl, Grundstücksnummer, Katastralgemeinde, Adresse, Wohnungseigentumsobjekt samt Zubehör),
• exakter Kaufpreis,
• Zeitpunkt und Art der Kaufpreiszahlung,
• Annahmefrist,
• Zeitpunkt der Übergabe sowie
• Übergang von Besitz, Nutzen, Gefahr und Lasten.

Fehlen wesentliche Regelungen oder sind diese unklar formuliert, kann dies später zu erheblichen Streitigkeiten führen. Je nach Immobilie können zahlreiche zusätzliche Regelungen sinnvoll oder sogar unverzichtbar sein.

Vertragserrichtung und Treuhandschaft

Wer errichtet den Kaufvertrag? Wer übernimmt die treuhändige Abwicklung des Kaufpreises? Diese Fragen sollten möglichst früh geklärt werden.

Lastenfreistellung

Zu regeln ist insbesondere, welche Lasten gelöscht werden und welche bestehen bleiben sollen.

Dabei kann es etwa um

• Dienstbarkeiten (Servituten),
• Wohnrechte,
• Wegerechte,
• Leitungsrechte,
• Bestandverhältnisse,
• Pfandrechte oder
• sonstige Belastungen

gehen.

Kosten

Bereits im Kaufanbot sollte festgelegt werden, wer 

• die Kosten der Vertragserrichtung,
• die Treuhandkosten,
• die Grunderwerbsteuer,
• die Eintragungsgebühren,
• allfällige Löschungskosten sowie
• sonstige Nebenkosten

trägt.

Zugesicherte Eigenschaften

Nicht jede Eigenschaft einer Immobilie versteht sich von selbst. Je nach Einzelfall kann geregelt werden, ob beispielsweise zugesichert wird, dass

• eine bestimmte Widmung besteht,
• das Grundstück bebaubar ist,
• bestimmte Bauwerke bewilligt wurden,
• die Immobilie vermietet werden darf oder
• sonstige Eigenschaften garantiert werden.

Gerade solche Zusicherungen können später erhebliche Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche auslösen.

Gewährleistung und Haftung

Der Umfang der Gewährleistungoder allenfalls ein Gewährleistungsausschluss (möglich zB beim Privatverkauf) sollte ausdrücklich geregelt werden. Insbesondere beim Verkauf älterer Häuser empfiehlt sich eine sorgfältige Formulierung, um spätere Auseinandersetzungen möglichst zu vermeiden.

Inventar

Soll Mobiliar oder sonstiges Inventar mitverkauft werden, sollte dieses möglichst genau beschrieben werden.

Bedingungen

Ein Kauf kann unbedingt oder unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden. Häufig anzutreffen sind beispielsweise

• Finanzierungsvorbehalt,
• Förderzusage,
• Zustimmung Dritter,
• positive technische Gutachten,
• Einsicht in Bauunterlagen oder
• die erfolgreiche technische / rechtliche Prüfung der Immobilie.

Vorkaufs-, Rückkaufs- oder Wiederkaufsrechte

Je nach Situation kann die Einräumung von Vorkaufsrecht, Rückkaufsrecht oder Wiederkaufsrecht sinnvoll sein.

Rücktrittsrechte

Soll einer Partei ein Rücktrittsrecht eingeräumt werden, sollten die Voraussetzungen und Rahmenbedingungen klar geregelt werden.

Gerichtsstand und anwendbares Recht

Vor allem bei internationalen Sachverhalten empfiehlt sich eine eindeutige Vereinbarung über Gerichtsstand und anzuwendendes Recht.

Annahmefrist

Schließlich sollte genau festgelegt werden, wie lange der Käufer an sein Kaufanbot gebunden ist und bis wann der Verkäufer dieses annehmen kann.

Typische Fehler beim Immobilienverkauf

In der Praxis werden Kaufanbote häufig Formulare verwendet, die oft vom Immobilienmakler stammen. Sie sollen vor allem den Verkauf rasch ermöglichen. Daher ist das Kaufanbot Formular sind oft bewusst knapp gehalten. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sie die Interessen des Verkäufers bestmöglich absichern. Immer wieder zeigt sich, dass wesentliche Punkte nicht oder nur unzureichend geregelt sind. Wird ein solches Kaufanbot dennoch unterschrieben, bestehen später häufig kaum mehr Möglichkeiten, nachzuverhandeln. Im schlimmsten Fall kann eine Partei sogar gerichtlich auf Vertragserfüllung geklagt werden oder Schadenersatzansprüche geltend machen.

Warum sich eine rechtliche Prüfung vor der Unterschrift lohnt

Der Verkauf einer Immobilie zählt für die meisten Menschen zu den wirtschaftlich bedeutendsten Entscheidungen ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, bereits das Kaufanbot rechtlich prüfen zu lassen und nicht erst den fertigen Kaufvertrag.

Als Rechtsanwalt unterstütze ich Verkäufer und Käufer bei der rechtlichen Prüfung von Kaufanboten, der Vertragsgestaltung und der Beratung bei der gesamten Abwicklung von Immobilienkäufen. Ziel ist es, Risiken frühzeitig zu erkennen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden und Ihre rechtlichen sowie wirtschaftlichen Interessen bestmöglich zu schützen.

Sie möchten ein Kaufanbot prüfen lassen oder planen den Verkauf Ihrer Immobilie?

Ich berate Sie gerne vor der Unterzeichnung eines Kaufanbots und begleite Sie bei der rechtssicheren Abwicklung Ihres Immobilienverkaufs.

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Senden Sie mir das Kaufanbot, das Sie vom Käufer erhalten haben zur Prüfung - office@raoe.at